La loi Boutin encadre la mise à disposition d'un logement individuel ou en copropriété soumise à un contrat locatif, par un propriétaire bailleur.

Elle s'impose surtout à ce dernier et l'oblige à fournir un diagnostic précis de la surface habitable au locataire.

La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie d'une habitation dans l'acte de vente, mais cette règle ne s'applique qu'aux logements vendus en copropriété, ce qui exclut les maisons individuelles.

Quels sont les logements concernés par le mesurage Carrez ? La loi Carrez s'applique à toutes les ventes de lot de copropriété, sans distinction de l'usage (immeubles d'habitation, local commercial, professionnel, etc.) d'une surface au moins étale à 8m2.

LES DIFFERENCES ?

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE :

Tout savoir sur le DPE pour la Vente ou pour la mise en location

Qu'est-ce que le DPE ou DPE 2021 ?

Le Diagnostic de performance énergétique est un outil créé pour comparer la consommation énergétique et les GES (émissions de gaz à effet de serre) d’une maison, d’un appartement ou bien d’un local commercial.

Cet outil utilise une méthode de calcul similaire (aujourd’hui la méthode dite 3CL 2021) pour les maisons ou les appartements, seuls les locaux commerciaux utilisent encore la méthode dite des factures.

La généralisation du diagnostic de performance énergétique a pour but de sensibiliser les propriétaires, sur le thème de la consommation d’énergie, en attirant l’attention sur les bâtiments énergivores et en incitant la réalisation des travaux d’amélioration de performance énergétique.

Le 1er juillet 2021 correspond à l’entrée en vigueur de la réforme du DPE dit DPE 2021, le Diagnostic de Performance Energétique devient un outil plus fiable et plus lisible.

Cette refonte du DPE abandonne les différentes méthodes utilisées auparavant pour le calcul du DPE sur les maisons et appartements, elle supprime les DPE VIERGE en abandonnant la méthode dite des factures au profit de la méthode 3CL 2021 (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements).

Désormais la nouvelle méthode 3CL-2021 prend en compte 5 postes de consommation de l’habitation :

le chauffage.

la production d'eau chaude sanitaire.

la climatisation.

la consommation de l'éclairage.

la consommation des auxiliaires (ventilation, pompe…)

Dès lors, depuis ce changement de méthode, un écart se crée naturellement entre l’ancienne notation du DPE (avant juillet 2021) et le nouveau DPE, car aujourd’hui : 

Il y a maintenant 5 postes de consommation contre 3 anciennement.

Il n’existe plus de DPE calculé sur les factures, mais désormais simulé via la méthode 3CL.

Il a également des modifications dans les référentiels : météo,paramétrage des énergies et coefficients des matériaux d’isolation …

Ainsi que la prise en compte des émissions de gaz à effet de serre au sein même de la notation (notation à double seuil).

Pour information le DPE existe depuis le 1er novembre 2006 pour la mise en vente et depuis le 1er juillet 2007 pour la mise en location d’un bien.

L’étiquette "énergie" : 

La note du DPE avec la nouvelle étiquette "énergie" est définie en prenant compte à la fois les émissions de gaz à effet de serre et  la consommation d'énergie primaire.

Pour atteindre une classe énergétique la consommation et l'émission de gaz à effet de serre doivent être inférieurs au seuil maximum (d’où la notion de double seuil). 

Pour exemple pour être en D, il faudra avoir une consommation inférieure à 250 KWh/m².an et une émission de gaz à effet de serre inférieur à 50 kgCO2eq/m².an.

 Le niveau de consommation énergétique dépend principalement de l’isolation du logement et de la performance des équipements.

L’étiquette "climat" : 

Cette étiquette « climat » précise l'impact à l'année des émissions de gaz à effet de serre CO2 sur une échelle allant de A (émission faible) à G (émission importante).

 Le niveau d’émission dépend principalement des types d’énergie utilisée (bois, électricité, gaz, fioul, etc…)

Les termites et son diagnostic immobilier

Le Diagnostic Termites ?

Les termites comme beaucoup d'insectes xylophages, lorsqu'ils ne sont pas détectés à temps, peuvent générer d'importants dégâts dans les habitations comme la fragilisation des planchers, de la charpente, des éléments en bois (portes, volets, escaliers…) ou composés de dérivé en cellulose.           

Ces détériorations dans les cas les plus graves peuvent occasionner un effondrement partiel d'une partie de bâti.

Le diagnostic Termites aura pour objectif de détecter l'éventuelle présence d'insectes xylophages et fournira la liste des parties observées ainsi que celle des parties non visitables.

Le diagnostic gaz pour les installations vieillissantes

Qu’est-ce que le diagnostic Gaz ?

Le diagnostic Gaz est obligatoire dans le cadre d'une vente et depuis le 1er janvier 2018 pour une mise en location d'un bien dont l'installation date de plus de 15 ans.

Le diagnostic Gaz contrôle l’ensemble de l'installation de gaz (dépendances comprises): le diagnostiqueur immobilier examine l’installation du compteur jusqu'aux raccordements des différents appareils, en passant par le contrôle de la combustion et l'aération des pièces.

Le diagnostiqueur doit nécessairement être titulaire d’un certificat lui permettant de mener à bien son inspection.

Les décès dûs à des incendies, des explosions ou des intoxications au monoxyde de carbone sont importants et pourraient être évités en procédant à un contrôle régulier de l'installation au gaz des biens immobiliers.

Seules les anomalies considérées comme un Danger Grave et Immédiat (DGI) entrainent la coupure partielle ou totale de l'installation. Le propriétaire doit alors effectuer des travaux afin de pouvoir rétablir le gaz auprès de son distributeur (un DGI peut être un taux trop élevé de monoxyde de carbone ou la présence de robinets "sapin" interdits depuis 2015).

Le diagnostic Gaz est-il obligatoire ?

Le diagnostic Gaz est obligatoire pour la vente et pour location d’un bien si son installation de gaz date de plus de 15 ans

Le Diagnostic Electricité : Vente ou Location

Qu’est-ce que le diagnostic Electricité ?

Le diagnostic Electricité a été rendu obligatoire depuis 2009 pour la vente et depuis 2018 pour la mise en location pour les biens dont l’installation électrique date de plus de 15 ans.

Cette obligation implique le vendeur ou bailleur qui doit fournir à l’acquéreur ou au futur locataire un état des installations intérieures d’électricité. Le diagnostic Electricité sera rajouté au Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

L’objectif de « l’état des installations intérieures d’électricité » dit diagnostic Electricité est d’évaluer l’état de vétusté de l’installation et l’ensemble des risques liés aux anomalies rencontrées.

Le diagnostiqueur vérifiera l'installation électrique en aval du compteur général, comprenant l’ensemble des parties privatives mais également celles des dépendances.

Le rapport du diagnostic Electricité signale les anomalies découvertes ainsi que leurs localisations, informe le propriétaire sur les risques encourus en cas d'utilisation d'une installation électrique défectueuse et recommande les travaux à effectuer pour sécuriser l'installation.

Ces travaux ne sont pas obligatoires pour le propriétaire vendeur mais le devient dans le cas d'une location si des risques ont été identifiés.

Le but de l’état des installations intérieures d’électricité n’est pas de faire réaliser une remise aux normes actuelles de l’installation, ni d’obliger l’actuel propriétaire à effectuer les travaux de remise aux normes, sauf si cela s’avère nécessaire en cas de location.

Il s’agit d’évaluer simplement les dangers de l’installation concernée pour permettre d’éviter une mise en danger du futur propriétaire ou locataire par un risque d’électrocution d’électrisation ou d’incendie.

Le diagnostic Amiante

Avant Juillet 1997, l'amiante était largement utilisée et les bâtiments construits avant cette date sont susceptibles d'en contenir.

Le diagnostic Amiante est une obligation pour la vente pour l’ensemble des bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er Juillet 1997, les travaux ou les démolitions complètes ou partielles d'un bien immobilier. Il doit être fait en amont de la transaction immobilière.

Différents types de diagnostics Amiante seront effectués selon le type du bien, de la transaction immobilière et selon le type de travaux envisagés :

Le DTA, Diagnostic Technique Amiante

Le DAPP, Diagnostic Amiante des parties privatives

Le Diagnostic Amiante avant-vente

Le Diagnostic Amiante avant démolition ( opérateur avec mention )

Le Diagnostic Amiante avant travaux     ( opérateur avec mention )

La durée de validitée d’un diagnostic Amiante

La durée de validité d’un diagnostic Amiante : illimitée (si le diagnostic est réalisé aprés le 13 Avril 2013, date de la nouvelle réglementation en cours.)

Toutefois en cas de présence d'amiante : 

Pour les matériaux de la liste A ( Flocage, Calorifugeage et faux plafond): 

(Source: décret du 3 juin 2011 et arrêté du 12/12/12)

En présence d'un matériau dégradé contenant de l'amiante, le classement (Score) des matériaux incriminés imposera les préconisations à suivre.

Si le classement de l’état de conservation du matériaux de la liste est :

• Score 1 - évaluation périodique tous les 3 ans par le donneur d’ordre.
• Score 2 - Mesure d’empoussièrement réalisée par le donneur d’ordre dans un délai de 3 mois.
• Score 3 - retrait ou confinement commencé dans un délai de 12 mois.

Les biens concernés par l'obligation d'un diagnostic Plomb :

Le diagnostic plomb est obligatoire pour la vente ou la location d’une maison ou d’un appartement dont le permis de construire est antérieur au 1 janvier 1949.

Validité du diagnostic Plomb ?

Le diagnostic plomb est valable 1 an en cas de présence de plomb pour la vente et 6 ans pour la mise en location. Si le rapport de diagnostic conclut à l’absence de plomb, la durée de validité devient illimitée.

La réalisation d'un diagnostic Plomb ?

Le cout de l'analyseur est particulièrement élevé

L’utilisation d’un analyseur portable à fluorescence X est indispensable pour la recherche de plomb. Cet instrument est capable de mesurer immédiatement la concentration en plomb sans prélèvements ni dégradation des surfaces à analyser.

Cet analyseur émet des rayons X et détecte les raies résultantes du spectre de fluorescence "K" et "L" spécifiques au plomb.

Des prélèvements et des analyses peuvent être réalisées en laboratoire dans certains cas particuliers.

On considéra une présence effective de plomb si la mesure est supérieure ou égale au seuil de 1mg/cm² (1 milligramme par centimètre carré).

Chaque élément de l'habitation (plinthes, murs, ouvrants intérieurs/extérieurs et dormants de portes/fenêtres, plafonds, embrasures…) donne lieu

à une unité de diagnostic (UD) si le revêtement ne varie pas. Si la nature du revêtement varie, une seconde UD sera attribuée.

Exemple :

•             Une porte représente 3 UD : ouvrants intérieurs : 1UD, extérieurs : 1UD et dormant : 1UD.

•             Les 4 murs d’une pièce carrée représentent 4UD. Ils seront répertoriés en 4 zones A :  UD, B : 1UD, C : 1UD, D : 1UD.

•             Une fenêtre, comme une porte, représente 3UD : ouvrants intérieurs : 1UD, extérieurs : 1UD et dormant : 1UD.

•             Un plafond représente 1UD.

Chaque UD est reliée à une zone « A, B, C, D, E, …, plafond… »  Suivant sa position dans la pièce.

Puis chaque unité de diagnostic est associée à un facteur d'état et/ou de dégradation :

CLASS 0   Concentration  inférieure à 1mg/cm²

CLASS 1   Non dégradé ou non visible

CLASS 2   Etat d’usage

CLASS3    Dégradé

Définitions des états : 

•             Non visible :  si le revêtement contient du plomb et recouvert par d'autres revêtements sans plomb (papier peint, toile de verre, tissus…),

•             Non dégradé :  si le revêtement contient du plomb et ne présente aucune dégradation,

•             Etat d’usage :  si le revêtement contient du plomb et a une dégradation liée à un usage courant (usure par friction, traces de chocs, microfissures). Ces types de dégradation ne génèrent pas spontanément de poussières et d’écailles,

•             Dégradé :  si le revêtement contient du plomb et a une dégradation caractéristique d’un défaut d’entretien ou d'une grande vétusté engendrant des poussières ou des écailles (pulvérulence, écaillage, cloquage, fissures, faïençage, traces de grattage, lézardes…).

L’ensemble des résultats est reporté dans le diagnostic qui conclura sur la présence ou non de substrat ayant un revêtement comprenant du plomb et sur son état de dégradation.